Ce que les premiers acheteurs de maison devraient savoir sur le CELIAPP

Malgré des prix élevés et une offre limitée, l’accession à la propriété est le rêve de la plupart des Canadiens et Canadiennes. Pour le réaliser, il faut travailler fort, faire preuve de discipline et épargner intelligemment.

Lancé en 2023, le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est un nouveau compte enregistré proposé par le gouvernement fédéral en réponse à la crise du logement. Le CELIAPP permet aux résidents canadiens d’épargner pour l’achat d’une première maison neuve ou usagée en accumulant l’argent dans un compte d’épargne libre d’impôt spécialement conçu à cet effet. Selon les données fiscales publiées par Statistique Canada en 2025, près d’un demi-million de Canadiens ont ouvert un CELIAPP au cours de sa première année d’existence.

Grâce au CELIAPP, vous pouvez accélérer votre épargne et réaliser votre rêve d’accession à la propriété. Vous faites l’achat d’une première maison et vous vous demandez si le CELIAPP vous convient? Dans cet article, nous aborderons les différences entre ce compte d’épargne et d’autres comptes enregistrés et verrons en quoi les placements privés non traditionnels admissibles au CELIAPP, tels que les fonds de placement immobilier (FPI) et les fonds d’infrastructures d’énergie renouvelable, peuvent vous aider à maximiser votre épargne.

Qui peut ouvrir un CELIAPP?

Contrairement au compte d’épargne libre d’impôt (CELI), au régime enregistré d’épargne-études (REEE) et au régime enregistré d’épargne-retraite (REER), le CELIAPP est strictement réservé aux acheteurs d’une première maison résidant au Canada. Pour être considéré comme un acheteur d’une première maison et avoir le droit d’ouvrir un CELIAPP, vous (et, le cas échéant, votre époux ou conjoint de fait) ne devez pas avoir été propriétaires ou copropriétaires d’une maison, où que ce soit dans le monde, au cours des quatre années précédant l’ouverture du compte. De plus, vous devez résider au Canada et avoir entre 18 et 71 ans au moment de l’ouverture du compte et du retrait des fonds pour l’achat ou la construction d’une maison. Le CELIAPP peut rester ouvert pendant un maximum de 15 ans.

Comment fonctionne le CELIAPP?

Les acheteurs d’une première maison peuvent cotiser jusqu’à 8 000 $ par année à leur CELIAPP, et ce montant sera déductible de leur revenu aux fins de l’impôt. Par exemple, si vous gagnez 100 000 $ par année et que vous cotisez le maximum annuel, votre revenu imposable tombe à 92 000 $. Le plafond de cotisation au CELIAPP est de 40 000 $ à vie, mais comme c’est le cas pour le REER, vous pouvez reporter vos droits de cotisation à l’année suivante. Par exemple, si vous ne cotisez que 5 000 $ la première année, vous pourrez cotiser 11 000 $ l’année suivante. Ce type de compte peut contenir de l’épargne liquide, ainsi que des placements admissibles, par exemple des parts de fonds de placement immobilier (FPI). Par rapport aux liquidités, les placements ont l’avantage de générer des revenus potentiels dans votre CELIAPP, ce qui accélère la vitesse à laquelle vous pouvez accumuler de l’argent.

Dans un ménage, est-ce que plus d’une personne peut ouvrir un CELIAPP?

Toute personne admissible, qu’elle soit célibataire, mariée ou en union de fait, peut ouvrir son propre CELIAPP. N’importe qui peut cotiser au compte, mais la déduction fiscale au titre du CELIAPP est limitée à 8 000 $ par année par personne. Par exemple, si vous cotisez 8 000 $ à votre propre compte et 2 000 $ au compte de votre conjoint, vous pourrez déduire seulement 8 000 $ de votre propre déclaration de revenus.

Comparaison entre le CELIAPP et le CELI

CELI, le CELIAPP et l’argent qu’il contient peuvent uniquement servir à l’achat ou à la construction d’une première maison. L’argent épargné répond à un objectif bien précis, ce qui peut être avantageux, mais aussi restrictif. En effet, si vous utilisez l’argent à d’autres fins, il ne sera plus libre d’impôt. De plus, vous devez faire attention aux cotisations excédentaires : si vous dépassez le plafond annuel de 8 000 $ ou le maximum à vie de 40 000 $, vous devrez payer un impôt de 1 % par mois jusqu’à ce que vous rameniez le solde en dessous de la limite. Si la cotisation excédentaire provient d’un REER, vous devrez la retransférer dans ce régime. Grâce à une gestion rigoureuse de votre CELIAPP, vous pourrez maximiser votre épargne à l’abri de l’impôt tout en évitant de payer de pénalités.

Comparaison entre le CELIAPP et le REER

Depuis le début des années 1990, le REER permet aux résidents du Canada de puiser dans leur épargne existante pour verser une mise de fonds, et ce, sans payer d’impôt. Contrairement au CELIAPP, le REER est accessible à tous les résidents du Canada de 18 à 71 ans. Toute personne admissible qui achète une maison au Canada, que ce soit sa première ou sa dernière, peut retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété. Les fonds doivent toutefois être remboursés dans un délai de 15 ans, faute de quoi ils seront considérés comme un revenu. En revanche, il n’est pas nécessaire de rembourser le retrait d’un CELIAPP. De plus, dans le cadre du Régime d’accession à la propriété, les fonds doivent se trouver dans le REER pendant au moins 90 jours avant le retrait, alors que cette restriction ne s’applique pas au CELIAPP.

Principaux avantages fiscaux du CELIAPP

Sur le plan fiscal, le CELIAPP offre les avantages du REER et du CELI dans un même compte ultra-efficace. Comme pour le REER, les cotisations à un CELIAPP sont déductibles d’impôt et, comme c’est le cas pour le CELI, les retraits (y compris les revenus ou les gains potentiels des placements) sont entièrement libres d’impôt – à condition de servir à l’achat ou à la construction d’une première maison. Cette combinaison d’avantages fiscaux est unique au CELIAPP et peut vous faire économiser beaucoup d’impôts.

Le CELIAPP offre un autre avantage intéressant : la possibilité de remettre votre déduction fiscale à plus tard, lorsqu’elle vous sera le plus utile pour réduire vos impôts. Par exemple, vous pourriez cotiser à un CELIAPP lorsque vos revenus se trouvent dans une tranche d’imposition faible (par exemple en début de carrière) sans avoir à déduire le montant au cours de la même année. À la place, vous pourriez attendre que vos revenus se trouvent dans une tranche d’imposition supérieure et profiter de la déduction au cours d’une année ultérieure.

Vous pouvez appliquer cette stratégie fiscale en optant pour des placements dans des actifs non traditionnels, tels que les FPI ou les fonds d’infrastructures d’énergie renouvelable, qui peuvent générer des revenus ou des gains en capital fiscalement avantageux dans votre CELIAPP.

Conséquences fiscales des retraits anticipés du CELIAPP

Si vous décidez de retirer des fonds de votre CELIAPP pour toute autre raison que l’achat ou la construction d’une maison ou pour éviter la pénalité fiscale de 1 % à la suite d’une cotisation excédentaire, le montant sera soumis à une retenue d’impôt du CELIAPP. Comme c’est le cas pour le REER, le montant est imposé à la fois lorsque vous retirez les fonds et lorsque vous produisez votre déclaration de revenus.

Lorsque vous achetez votre première maison, le moment du retrait joue un rôle clé. Vous devez démontrer que vous ou votre conjoint avez acquis la maison dans les 30 jours avant ou après le retrait. Vous pouvez garder votre compte ouvert pendant 15 ans (ou jusqu’à ce que vous ayez 71 ans), et si vous n’achetez pas de maison pendant cette période, vous pouvez transférer le montant inutilisé dans un REER, ce qui vous évite de payer de l’impôt, ou le retirer, auquel cas il sera considéré comme un revenu imposable.

Peut-on utiliser le CELIAPP, le REER et le CELI en même temps?

Si vous répondez aux critères d’admissibilité pour ouvrir ces trois comptes, rien ne vous empêche de les utiliser en même temps pour épargner en vue d’acheter une première maison. Ainsi, vous pourriez constituer votre mise de fonds en empruntant de l’argent de votre REER et en retirant des fonds de votre CELI et de votre CELIAPP.

Faire un don destiné aux CELIAPP de vos enfants ou petits-enfants

Vous ne pouvez pas ouvrir de CELIAPP au nom de vos enfants ou petits-enfants, mais vous pouvez leur donner un coup de pouce pour accumuler une mise de fonds – par exemple en leur donnant les fonds nécessaires pour cotiser à leur propre CELIAPP jusqu’à concurrence du plafond annuel de cotisation, qui est de 8 000 $.

Faire un don destiné au CELIAPP d’un de vos enfants ou petits-enfants n’entraîne aucune incidence fiscale immédiate, car vous ne payez aucun impôt sur les revenus de placement générés dans le CELIAPP. C’est le titulaire du CELIAPP (l’un de vos enfants ou petits-enfants) qui déduit la cotisation.

Rappelons que vos enfants ou petits-enfants ont le choix de déduire la cotisation soit au cours de l’année où elle a été versée, soit au cours d’une année ultérieure, lorsque leurs revenus se trouveront dans une tranche d’imposition supérieure. Voilà un moyen fiscalement avantageux de constituer un patrimoine générationnel et d’aider la prochaine génération à accéder à la propriété.

Optimiser la croissance de votre portefeuille grâce aux placements privés non traditionnels

Lorsque vous choisissez comment faire fructifier votre CELIAPP, visez une croissance régulière et fiable sans vous limiter à des placements à faible taux d’intérêt. Investir dans des placements non traditionnels tels que les FPI privés peut être tout à fait approprié, compte tenu de l’horizon à court terme du CELIAPP. Contrairement aux actions, qui fluctuent en fonction des hauts et des bas du marché, les FPI privés servent de pilier à un solide portefeuille de placements, puisque leurs rendements dépendent directement de la valeur marchande et des revenus locatifs des biens immobiliers.

Les FPI privés vous permettent non seulement de diversifier votre portefeuille, mais aussi de gérer les risques et de favoriser la stabilité financière à long terme pour, ultimement, profiter de votre CELIAPP au maximum. Et si vous recherchez d’autres idées de placement, vous pourriez envisager les fonds privés dans des domaines comme les infrastructures d’énergie renouvelable, un ajout intéressant et durable à votre stratégie d’investissement.

Pour de nombreux Canadiens et Canadiennes, l’accession à la propriété reste difficile en raison de nombreux facteurs, dont la hausse des prix qui dépasse la croissance des salaires, l’offre limitée de logements abordables et l’annulation de nouveaux projets immobiliers. L’épargne demande beaucoup d’efforts, d’où l’importance de choisir des comptes enregistrés comme le CELIAPP pour investir, profiter d’avantages fiscaux en 2025-2026 et vous rapprocher de votre rêve de devenir propriétaire.

Skyline propose de nombreux placements privés non traditionnels qui peuvent vous aider à accumuler l’argent dans votre CELIAPP plus rapidement. Spécialisés dans l’immobilier et les infrastructures d’énergie renouvelable, ces placements ont fait preuve de résilience en période d’incertitude sur les marchés et généré des rendements historiques annualisés allant de 8 % à 14 %¹. Investir avec Skyline peut vous aider à accélérer votre épargne non seulement dans votre CELIAPP, mais aussi dans votre REER, votre REEE ou votre CELI.

¹ Il s’agit d’une fourchette de rendements depuis la création des fonds. Skyline Apartment REIT : 7,48 % sur 1 an, 8,12 % sur 3 ans, 11,38 % sur 5 ans, 14,18 % sur 10 ans et 13,40 % depuis la création (1 juin 2006); Skyline Industrial REIT : 4,60 % sur 1 an, 5,20 % sur 3 ans, 16,23 % sur 5 ans, 15,79 % sur 10 ans et 14,03 % depuis la création (10 janvier 2012); Skyline Retail REIT : 8,26 % sur 1 an, 7,76 % sur 3 ans, 10,18 % sur 5 ans, 12,34 % sur 10 ans et 11,68 % depuis la création (8 octobre 2013); Skyline Clean Energy Fund : 9,01 % sur 1 an, 9,16 % sur 3 ans, 9,26 % sur 5 ans et 8,94 % depuis la création (3 mai 2018). Les rendements présentés correspondent aux parts de catégorie A et ne garantissent pas les résultats futurs des parts de catégorie F. Données au 30 septembre 2025 pour tous les FPI de Skyline et au 1 octobre 2025 pour Skyline Clean Energy Fund.